Des logements sur un demi-étage, et non prise en compte de la rénovation urbaine de Grand-Vaux : les deux combines de la municipalité de Savigny-sur-Orge pour atteindre 25 % de logements sociaux

Extrait choisi de mon référé suspension en écriture contre la modification du Plan local d’urbanisme n°1 de Savigny-sur-Orge. Ici un défaut de légalité interne.


Un projet de modification et un rapport de présentation modifié insincères, qui enfreignent les articles L.302-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation en tant qu’ils ne répondent pas aux exigences de l’article 55 de la loi SRU en ne prévoyant pas 25 % de logements locatifs sociaux d’ici à 2025


En droit,

L’article L.302-5 du code de la construction et de l’habitation, modifié par l’article 55 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, dite loi SRU, dispose que dans les communes de plus de 1500 habitants en Île-de-France appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant une commune de plus de 15 000 habitants, le nombre de logements locatifs sociaux doit être supérieur à 25 % du total des résidences principales.

De plus, l’article L.302-8 du même code dispose que les communes ont jusque « au plus tard à la fin de l’année 2025 pour atteindre le taux mentionné selon le cas, aux I ou II de l’article L. 302-5. »


En l’espèce,

la Commune de Savigny-sur-Orge, située en Essonne, est peuplée de 37 000 habitants. Elle est membre d’une intercommunalité de 679 000 habitants (l’Établissement public territorial du Grand-Orly Seine Bièvre). Elle est donc bien soumise à une obligation de compter 25 % de logements locatifs sociaux, ci-après LLS.

Or, la Commune ne prétend arriver à obtenir ce chiffre de 25 %, dans son rapport de présentation modifié, que de manière insincère en prévoyant de construire des logements sur 4,5 étages en zone UB (page 5 du rapport de modification), et en omettant volontairement le déséquilibre qui va naître de l’opération de renouvellement urbain du quartier de Grand-Vaux (page 6 du rapport de modification).


De première part, le rapport de modification prévoit la création de 1089 LLS en zone UB en tant qu’elle prévoit de créer un total de 2178 logements de 70 m², sur une surface de 33 880 m² développée sur 4,5 étages, correspondant à la nouvelle hauteur maximale des constructions sur zone désormais de 15 mètres.

Ce calcul n’est pourtant pas possible de la sorte, en tant qu’il n’est pas possible de créer du logement décent sur un demi-étage !

En effet, l’article 78 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion prévoit une hauteur minimale sous plafond de 2 mètres 20.

Ce qui, dans l’hypothèse où ces 2,20 m correspondraient réellement à un demi-étage, fixe la hauteur d’un étage à 4,40 m, et donc l’immeuble de 4,5 étages à près de 20 mètres de haut !

De telle sorte que le calcul présenté dans le rapport est irréaliste, et que ce n’est que de manière artificielle qu’il permet d’atteindre les 25 % de logements sociaux.

Au surplus, on relèvera au onzième paragraphe de la page 5 du rapport de modification que le nombre de niveau des immeubles n’est pas censé pouvoir dépasser 4 !

Or, une hypothèse de densification de la zone UB par des immeubles de 4 étages ne permet la construction que de 1936 logements dont 968 LLS.


De seconde part, le rapport de modification, qui raisonne sur la période du PLU, laquelle s’étend bien au-delà de 2025, fait semblant d’ignorer que la Commune s’éloignera encore plus de son taux de 25 % de LLS à l’issue de l’opération de renouvellement urbain du quartier.

En effet, le projet de renouvellement, dont la convention pour la rénovation urbaine du quartier a été signée le 25 janvier 2019, prévoit la démolition de 583 logements sociaux, dont seulement 527 seront reconstruits dans tout Savigny (250 sur Grand-Vaux et 277 sur les autres quartiers de Savigny – Source : Protocole de relogement), tandis que 971 logements seront reconstruits à l’échelle du quartier (Source : Document de travail SORGEM).


En premier lieu,

En 2018, il y a 15 462 résidences principales à Savigny, dont 2 562 LLS, soit un taux de 16,56 % de LLS (= 2 562 / 15 462).

En page 6, le projet de modification attend la construction de 4 316 logements sur la période du PLU. De telle sorte qu’il y aurait 15 462 + 4 316 = 19 778 résidences principales.

Pour obtenir 25 % de LLS, la Commune devrait donc être dotée de 19 778 / 4 = 4 945 LLS.

Or, la Commune ne prévoit d’arriver qu’à 4 766, non sans oser affirmer que cela représente plus de 25 % de LLS !


En second lieu,

La rénovation de Grand-Vaux supprime 56 logements sociaux sur Savigny, qu’il convient de décompter aux 2562 existants, soit un reste de 2506 LLS.

Elle crée 388 nouveaux logements privés ( = – 583 + 971), qui seront à rajouter au nombre de résidences principales.

Elle contraint à la reconstruction de 277 LLS sur Savigny, maintenus dans le nombre des logements existants, mais qui n’apparaissent pas dans les hypothèses de densification !

Donc qui seraient reconstruits en zone UH (pavillonnaire) ?

En conservant les hypothèses du rapport, la Commune n’arriverait qu’à 4 766 – 56 = 4 710 LLS.

Avec 19 778 résidences principales + 388 = 20 166 résidences principales sur la période du PLU, il faudrait alors 5 042 LLS pour arriver à un taux de 25 %.


Interrogée pendant l’enquête publique, la Commune, convoquée ici au titre d’observatrice, prétend que les mouvements de construction prévus avec l’opération de renouvellement urbain sont bien compris dans les calculs, sans expliquer comment.

Cela n’est pourtant pas possible en tant que la construction de 388 logements privés sur Grand-Vaux force ailleurs sur Savigny à une concentration des logements sociaux, au-delà de 50 %, qui contrevient au parti pris qu’elle exprime en page 4 du rapport de modification, et à sa volonté de « proposer des projets mixtes pour éviter la stigmatisation ».

En effet, si la Commune atteint réellement son objectif de 4316 logements attendus, dont 2204 LLS et 2112 privés, et que l’on retire encore les 388 de Grand-Vaux, il reste 1724 logements privés construits sur la période en mixité avec du social, ce qui impose des programmes avec 60 % de LLS.


Par suite, le rapport de présentation modifié ne prévoit pas sincèrement d’atteindre l’objectif de 25 % de LLS.

Il s’oppose donc aux dispositions des articles L.302-5 et suivants du CCH, et devra donc être réformé pour cette raison.




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